Определение общего коэффициента капитализации

Метод является наиболее предпочтительным, но требует достоверной и полной информации о продажах сравнимых объектов. Величина общего коэффициента капитализации, корректно определенная на основе рыночных данных, достаточно точно отражает отношение рынка к данному типу собственности и является тестовым критерием при применении других методов определения общего коэффициента капитализации.

Корректность применения метода сравнения продаж для определения общего коэффициента капитализации заключается в максимальном совпадении объектов-аналогов по следующим позициям: базис определения доходов и расходов; величина реверсии; условия финансирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

Лекция 5

Этап 1.

Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Потенциальный валовой доход (ПВД), который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: Основным источником информации для расчета данного показателя является договор аренды. Основным нормативным документом, регламентирующим арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34)

Рекомендуем прочесть:  Возмещение ущерба при пожаре

Рыночная стоимость

а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Кроме того, с учетом международных стандартов оценки были разработаны Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, в том числе: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256); ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255)

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки — возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ — техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Метод инвестиционной группы в оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимого имущества по доходному методу отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в покупку, в течение осязаемо короткого срока. Затратный подход к оценке стоимости — метод оценки стоимости недвижимости, согласно которому стоимость недвижимости определяется оценкой затрат на приобретение свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений, необходимых для того, чтобы создать недвижимость равной полезности.

В основе затратного метода лежит предположение, что рациональный потенциальный собственник не будет платить за рассматриваемую недвижимость сумму большую, чем затраты на создание заменяющей ее недвижимости.

Оценка кредитуемой недвижимости

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.